• банки;
• юристы;
• бухгалтеры;
• компании по управлению недвижимостью.
Таблица 10.1. Собственные мысли
Проведите мозговой штурм и составьте перечень других источников информации о потенциальных сделках.
Критерии и анализ недвижимости
Если вы нашли недвижимость, которая может рассматриваться как объект инвестиций, необходимо тщательно изучить ее краткосрочный и долгосрочный потенциал. Беспристрастно исследуйте вопрос, используя следующие критерии:
1. Основные инвестиционные показатели:
а) финансовый рычаг;
б) денежный поток;
в) «денежная» рентабельность;
г) норма капитализации;
д) мультипликатор валового дохода.
2. Сильные и слабые стороны, возможности и риски.
3. Тенденции.
4. Демографические данные.
Можно написать книгу по каждому из этих аспектов анализа, но я ограничусь лишь кратким их описанием.
Финансовый рычаг
Эффект рычага достигается, когда вы вкладываете как можно меньше своих денег, но при этом приобретаете как можно больше собственности. Другими словами, чем меньше инвестируется собственного капитала, тем выше отдача от него. Анализируя недвижимость, вы всегда должны четко представлять себе, какие вложения потребуются лично от вас.
Положительный денежный поток
Денежный поток всегда был основой накопления моего богатства. Он – король всех доходов. К нему надо стремиться в первую очередь. Положительный денежный поток создает инерцию поступательного движения активов. Он оказывает громадное влияние на процессы финансирования и кредитования. Так, например, если вы приобретаете жилое здание более чем с пятью квартирами, то размер кредита, который предоставит банк, будет зависеть от способности этой недвижимости создавать денежный поток (ваша кредитная история при этом будет иметь лишь второстепенное значение). Он является также важным фактором определения общей стоимости недвижимости. При слабом денежном потоке она будет оценена ниже, чем аналогичные здания в том же районе, генерирующие сильный денежный поток. Никогда не забывайте об этом.
Двузначный показатель денежной рентабельности
Показатель демонстрирует, с какой скоростью оборачиваются деньги. Он позволяет уже на начальном этапе инвестирования понять, сколько времени понадобится, чтобы вернуть вложенные деньги. Это очень важно, потому что средства понадобятся для инвестиций в другие проекты. Чем быстрее вы вернете их, тем раньше сможете использовать.
Возьмите на заметку
Денежная рентабельность определяется как процентное соотношение дохода от инвестиции в денежной форме за определенный период времени к ее начальному объему.
Вот несколько примеров, где мы имеем дело с одинаковым начальным платежом (20 тысяч долларов), но разным объемом денежных потоков за год.
Таблица 10.2
Из таблицы видно, сколько лет потребуется, чтобы вернуть сумму начального платежа. В первом случае – это год, во втором – два, а в третьем – три года. Соответственно, денежная рентабельность составит 100, 50 и 33 процента.
Инвестор должен ставить перед собой цель – добиться денежной рентабельности в пределах 10–20 процентов. Более высокие показатели считаются исключительно хорошими.
Норма капитализации – 7 процентов и выше
С помощью нормы капитализации измеряют экономическую эффективность недвижимости без учета средств, направляемых на погашение кредита. Вы вложили в проект некую сумму. Каким будет доход? Высокая норма капитализации обычно означает более высокий риск инвестиций и низкую цену недвижимости. Чем ниже норма капитализации, тем ниже риск и выше стоимость. Низкую норму капитализации зданий чаще всего можно встретить в районах, где население преимущественно принадлежит к зажиточному или среднему классу. Если известны чистая операционная прибыль и норма капитализации, то можно вычислить стоимость недвижимости по следующей формуле:
Чистая операционная прибыль: Норма капитализации = Стоимость
Возьмите на заметку
С помощью нормы капитализации измеряют экономическую эффективность недвижимости без учета средств, направляемых на погашение кредита. Ее показатель можно вычислить, если чистую операционную прибыль разделить на стоимость недвижимости.
Мультипликатор валового дохода – 9 и ниже
Мультипликатор валового дохода используется, чтобы сравнить параметры схожей недвижимости в определенной местности. Например, вы вычисляете мультипликаторы для трех жилых домов, находящихся в одном районе города, а затем сравниваете их. При прочих равных условиях следует выбирать недвижимость с самым низким мультипликатором валового дохода. Как правило, при снижении мультипликатора увеличивается денежный поток. И наоборот, чем выше мультипликатор, тем меньше денежный поток.
Возьмите на заметку
Мультипликатор валового дохода – это соотношение цены недвижимости и годового дохода, поступающего в виде квартплаты. Чем меньше этот показатель, тем лучше.
Сильные и слабые стороны, возможности и риски
По этим параметрам обычно оценивают текущее состояние компаний, но они пригодны и для оценки инвестиций в недвижимость, так как каждый объект тоже имеет сильные и слабые стороны, возможности и риски. Опытный инвестор, стремящийся к гарантированному успеху, обязательно проанализирует все четыре момента.
Учтите, что такой анализ, как правило, субъективен. В нем не бывает правильных и неправильных ответов. Многие факторы взаимозависимы. Так, например, необходимость в новой покраске дома может быть оценена как слабая сторона, но в то же время новая покраска сразу же улучшает общий вид недвижимости и тем самым повышает ее стоимость, превращаясь, таким образом, в дополнительную возможность.
Тенденции
В процессе поиска недвижимости следите за тенденциями. Например, одно время горожане в массовом порядке строили жилье в пригородах. Однако в последние годы тенденция сменилась на противоположную. В связи с повышением цен на бензин и некоторыми другими факторами многие ставят машины на прикол и стараются найти жилье в непосредственной близости от места работы, магазинов, ресторанов и т. д.
Получить информацию можно из газет и других источников. У инвестора появляется намного больше возможностей, если он в состоянии распознать зарождающуюся тенденцию еще до того, как она становится медийно известной.
Как разглядеть тенденцию? Этот процесс в чем-то сродни искусству, но если говорить в общем, то у вас есть следующие возможности:
• Наблюдайте за происходящим вокруг. Уделяйте особое внимание изменениям в поведении людей. Например, восемь или десять лет назад вошли в моду внедорожные автомобили. Чуть ли не каждый стремился купить себе такую машину. Однако со временем, опятьтаки из-за возросших цен на бензин и других факторов, связанных с охраной окружающей среды, спрос на внедорожники упал, а на смену им пришел новый тип транспортных средств – гибридные автомо били.
• Читайте, читайте, читайте. Читайте как можно больше газет, журналов, местных бюллетеней по недвижимости. Обращайтесь к самым различным источникам и темам. Время от времени просматривайте газету, которую обычно не покупаете. Побродите по интернету. Что жители вашего города обсуждают в блогах? Какие появились новые сайты по недвижимости, проблемам развития городов и другим смежным темам? Чем объемнее информация, тем легче будет улавливать тенденции. Это явление называется «соединением разрозненных точек».
• Слушайте, слушайте, слушайте. Выйдите в город и прислушайтесь, о чем говорят люди. Что изменилось в их поведении? Какие новые мысли их занимают? Чем они интересуются и восхищаются? Какова главная тема бесед? Друзья, родственники, соседи и коллеги – это великолепный источник информации. Задавайте вопросы и внимательно выслушивайте ответы.
Демографические данные
В конце анализа необходимо рассмотреть статистику по составу населения города, в котором вы намереваетесь осуществлять инвестиционную деятельность. Демографические исследования дают достаточно полную картину структуры населения, его доходов, сфер занятости, а также позволяют сделать выводы о крупнейших работодателях и других экономических факторах.
Демографические данные можно найти в библиотеках, городских администрациях городов и, разумеется, в интернете.
Демографические данные, способствующие инвестициям
Анализируя демографическую информацию и тенденции, обращайте внимание на следующие факторы, которые обычно являются благоприятными для инвестирования в определенные категории недвижимости.
